Neuf, VEFA, CCMI, rénovation · expertise technique par nos experts partenaires en pathologie du bâtiment, à partir de vos photos, plans et PV de réception. Pièce probante pour activer dommages-ouvrage ou décennale.
La densité de la construction neuve en France, conjuguée au recours systématique à la sous-traitance en cascade et à un encadrement de chantier souvent insuffisant, génère un volume considérable de malfaçons constatées dès la réception ou dans les mois qui suivent l'emménagement. Une malfaçon désigne tout défaut d'exécution, toute non-conformité aux règles de l'art (DTU, normes NF EN, Eurocodes) ou aux pièces contractuelles (CCTP, plans visés, descriptif notice CCMI), qu'il s'agisse d'une construction neuve, d'une vente en l'état futur d'achèvement régie par la loi du 3 janvier 1967, d'un contrat de construction de maison individuelle encadré par la loi du 19 décembre 1990 (articles L 231-1 avec plan et L 232-1 sans plan du code de la construction et de l'habitation), d'une rénovation lourde ou d'une extension.
Le régime juridique applicable dépend étroitement de l'ancienneté du désordre et de sa nature. Les réserves apparentes lors du procès-verbal de réception relèvent de la garantie de parfait achèvement d'un an prévue à l'article 1792-6 du code civil. Les éléments d'équipement dissociables défaillants relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement de l'article 1792-3. Les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale de l'article 1792, adossée à l'assurance dommages-ouvrage obligatoire (article L 242-1 du code des assurances) et à la responsabilité civile décennale du constructeur (article L 241-1).
Avant d'engager une déclaration auprès de votre assureur dommages-ouvrage ou un contentieux long et coûteux, vous devez qualifier précisément la nature du désordre, son origine probable et le régime mobilisable. C'est précisément l'objet d'une expertise à distance préalable : un expert bâtiment qualifié analyse vos photographies, vidéos, plans, rapports de sol G2, PV de réception et échanges contractuels, puis vous remet une note technique exploitable face au constructeur, à l'assureur ou à un avocat.
Si la réception n'a pas encore eu lieu, préparez-la avec notre guide gratuit de réception des travaux : parcours pièce par pièce, réserves localisées et dossier de fin de chantier. Ce guide ne qualifie pas les défauts et ne remplace pas l'accompagnement d'un professionnel.
Toute démarche engagée à l'encontre d'un entrepreneur, d'un constructeur, de son assureur de responsabilité décennale ou de l'assureur dommages-ouvrage nécessite, en premier lieu, une qualification technique rigoureuse des désordres.
L'expert vérifie la conformité des travaux réalisés aux devis, aux plans, aux prescriptions contractuelles, aux règles de l'art, aux documents techniques applicables et aux préconisations des fabricants. Il recherche l'origine du désordre, analyse sa gravité, ses conséquences sur l'ouvrage et détermine à quel intervenant il est techniquement imputable.
Une fissure n'est pas systématiquement de nature décennale et un défaut d'enduit ne peut pas être considéré comme simplement esthétique sans analyse préalable. Une malfaçon peut relever d'une non-conformité contractuelle, d'une mauvaise exécution, de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement, de la responsabilité décennale ou, selon les circonstances, de la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur.
L'expert détermine notamment si le désordre compromet la solidité de l'ouvrage, affecte un élément indissociable ou rend le bâtiment impropre à sa destination. Cette qualification permet d'identifier les responsabilités susceptibles d'être engagées, les garanties mobilisables et la procédure technique ou assurantielle à mettre en oeuvre.
Les recours dépendent de la date de réception des travaux et de la nature du désordre. Avant la réception, l'entrepreneur reste tenu d'exécuter les prestations prévues au devis et de livrer un ouvrage conforme, achevé et réalisé selon les règles de l'art. Les malfaçons, travaux inachevés et non-conformités doivent être signalés et consignés lors des opérations de réception.
À compter de la réception, plusieurs garanties peuvent être mobilisées directement à l'encontre de l'entrepreneur. Pendant un an, la garantie de parfait achèvement l'oblige à réparer tous les désordres mentionnés dans le procès-verbal de réception ou notifiés par écrit après la réception, à l'exception de ceux résultant de l'usure normale ou de l'usage.
La garantie de bon fonctionnement couvre pendant au moins deux ans les désordres affectant les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage. La responsabilité décennale peut être engagée pendant dix ans lorsque les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L'entrepreneur lié au maître d'ouvrage par un contrat de travaux est juridiquement considéré comme un constructeur et répond personnellement de ces obligations, indépendamment de l'intervention éventuelle de son assureur.
L'expertise permet de dater et qualifier les désordres, de vérifier leur imputabilité à l'entreprise, d'identifier la garantie ou la responsabilité applicable et de déterminer les démarches à engager avant l'expiration des délais : notification écrite, mise en demeure de l'entrepreneur, déclaration auprès de son assureur décennal ou saisine de l'assureur dommages-ouvrage.
Lorsqu'une malfaçon apparaît, la première étape consiste à identifier l'entreprise concernée, à préserver les preuves du désordre et à lui notifier précisément les travaux contestés. Selon la date de réception et la nature des dommages, l'entrepreneur peut être tenu d'intervenir au titre de ses obligations contractuelles, de la garantie de parfait achèvement ou de sa responsabilité décennale. Il doit être mis en demeure lorsque la situation l'exige et associé aux constatations contradictoires afin que les désordres, leur origine et les travaux correctifs puissent être discutés techniquement.
Lorsque les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, l'assurance dommages-ouvrage peut préfinancer les travaux de réparation sans attendre que les responsabilités respectives de l'entrepreneur et des autres constructeurs soient définitivement établies. L'entrepreneur demeure toutefois responsable des désordres qui lui sont imputables, et l'assureur dommages-ouvrage peut ensuite exercer ses recours contre l'entreprise et son assureur de responsabilité décennale. L'entrepreneur est juridiquement considéré comme un constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil.
La déclaration de sinistre doit être précise, datée et localisée, et être accompagnée des photographies, devis, procès-verbal de réception, échanges avec l'entreprise et pièces techniques disponibles. À compter de la réception d'une déclaration constituée, l'assureur dispose en principe de 60 jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie et, lorsqu'il l'accepte, de 90 jours pour présenter une offre d'indemnité.
Pendant l'année de parfait achèvement, l'entrepreneur reste prioritairement tenu de réparer les désordres réservés à la réception ou signalés par écrit après celle-ci. En cas d'inaction malgré une mise en demeure, les travaux peuvent être exécutés à ses frais et risques et, lorsque les conditions légales sont réunies, la dommages-ouvrage peut être mobilisée sans attendre l'expiration de cette première année.
La note d'expertise permet de qualifier les désordres, d'identifier l'entreprise susceptible d'être concernée, de structurer la mise en demeure et de préparer une déclaration dommages-ouvrage techniquement argumentée. Lorsque la nature ou l'étendue des malfaçons ne peut pas être appréciée à distance, une expertise sur site et des investigations complémentaires doivent être engagées.
Selon la nature du désordre, la solvabilité du constructeur, l'existence d'une assurance dommages-ouvrage et la position adverse, plusieurs voies sont mobilisables : mise en demeure simple par lettre recommandée avec accusé de réception, expertise amiable contradictoire en présence du constructeur et de son assureur RC décennale, référé expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ou assignation au fond. L'expert à distance vous oriente vers la voie la mieux adaptée à votre situation, en pesant délais, coûts, risques procéduraux et chances de succès, avant tout engagement de procédure judiciaire onéreuse.
Photographiez chacun de ces éléments si vous les observez, c'est ce qui permet à notre expert de poser un diagnostic fiable à distance.
Fissure traversante apparue dans les vingt-quatre mois suivant la réception, photographiez l'intérieur et l'extérieur, datez précisément l'apparition pour activer la garantie décennale de l'article 1792.
Plancher présentant une flèche visible à l'oeil nu ou des grincements anormaux, suspectez un sous-dimensionnement structurel non conforme à l'Eurocode 5 pour les planchers bois.
Affaissement localisé du dallage ou désordres de plancher bas, défaut probable de portance de sol en l'absence d'étude G2 NF P 94-500 préalable à la conception.
Infiltration en toiture ou en façade après une pluie ordinaire, traduisant un défaut d'étanchéité au sens du DTU 43 ou une mauvaise pose d'écran HPV NF EN 14964 par le couvreur.
Carrelage qui sonne creux, se décolle ou se fissure dans les premiers mois, défaut de double encollage ou de joint de fractionnement contraire au CPT carrelage et au DTU 52.
Humidité ascensionnelle, salpêtre ou moisissures en pied de mur, défaut probable de coupure de capillarité ou drainage périphérique absent contraire au DTU 20.1 et au DTU 13.1.
Tableau électrique non conforme à la norme NF C 15-100, absence de différentiel 30 mA, circuits sous-dimensionnés, identifiez le défaut avant toute Consuel ou remise en service.
VMC inopérante, condensation persistante en cuisine ou salle de bain, infraction probable à l'arrêté du 24 mars 1982 sur l'aération des logements.
Procès-verbal de réception signé sans réserves alors que des défauts étaient apparents, vous disposez encore de huit jours pour notifier des réserves complémentaires par lettre recommandée.
Désordres répétés sur un équipement dissociable (volet motorisé, chaudière, VMC), pensez à activer la garantie biennale de bon fonctionnement de l'article 1792-3 avant son expiration.
Quatre familles de malfaçons à connaître : structurelles, d'enveloppe, techniques, et procédurales. Le bon recours commence par la bonne qualification.
Les désordres structurels sont les plus graves car ils relèvent presque systématiquement de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil. Ils trouvent fréquemment leur origine en amont du chantier, dans l'absence ou l'insuffisance de l'étude géotechnique de conception G2 prévue par la norme NF P 94-500, conduisant à un dimensionnement inadapté des fondations au regard de la nature du sol (argiles gonflantes, remblais hétérogènes, cavités).
Sur l'ouvrage exécuté, les défauts récurrents sont l'absence de chaînages horizontaux et verticaux pourtant exigés par le DTU 20.1 pour la maçonnerie, des enrobages d'aciers insuffisants au sens de la NF EN 1992-1-1 favorisant la corrosion et l'éclatement du béton, des reprises de bétonnage non traitées, des appuis de plancher insuffisants. Sur les planchers bois, des sections sous-dimensionnées au regard de l'Eurocode 5 génèrent des flèches excessives, des vibrations et des fissurations de plâtrerie.
Toute fissure traversante, tout désaffleurement de dallage, tout défaut d'aplomb supérieur aux tolérances du DTU exigent une expertise rapide.
L'enveloppe regroupe la couverture, les façades, les menuiseries extérieures et l'isolation. Les pathologies y sont fréquentes et coûteuses. En toiture, les défauts de pose d'écran de sous-toiture HPV (norme NF EN 14964), recouvrements insuffisants, traversées non étanchées, ventilation de combles défaillante, génèrent infiltrations et condensations parfois confondues avec des fuites. Les couvertures en tuiles ou ardoises doivent respecter les DTU 40, et l'étanchéité des toitures-terrasses le DTU 43.
En façade, les fissurations d'enduits relèvent du DTU 26.1, les défauts de calfeutrement des menuiseries du DTU 36.5, les remontées d'humidité du DTU 20.1. Les ponts thermiques non traités, les défauts d'étanchéité à l'air et les ruptures d'isolant constituent des non-conformités à la RT 2012 ou à la RE 2020 selon la date de dépôt du permis, avec impact direct sur le confort et les consommations.
Les installations techniques concentrent un nombre croissant de désordres en raison de leur complexité et du recours fréquent à la sous-traitance. L'installation électrique doit être strictement conforme à la norme NF C 15-100 (calibres, sections, dispositifs différentiels 30 mA, liaisons équipotentielles, volumes de protection en pièces d'eau). Toute non-conformité expose au refus du Consuel et présente un risque incendie et électrocution.
La plomberie sanitaire et les évacuations relèvent du DTU 60.1 et de ses parties associées, les défauts de pente, de fixation, d'isolation phonique des descentes ou de raccordement génèrent fuites, bruits et désordres consécutifs. La ventilation, qu'elle soit naturelle ou mécanique, doit assurer les débits réglementaires fixés par l'arrêté du 24 mars 1982. Les équipements de chauffage doivent respecter les DTU et notices fabricant, à défaut de quoi la garantie biennale de l'article 1792-3 peut être mobilisée pour les éléments dissociables.
La procédure commence par la réception des travaux, acte juridique majeur formalisé par un procès-verbal au sens de l'article 1792-6 du code civil. Les réserves doivent y être consignées de façon précise, localisée et photographiée. Vous disposez de huit jours pour les compléter par lettre recommandée. La levée des réserves doit elle-même être actée.
Pendant l'année qui suit, la garantie de parfait achèvement vous permet d'obtenir réparation de tout désordre signalé. Au-delà, la garantie biennale de l'article 1792-3 protège deux ans les équipements dissociables, et la garantie décennale de l'article 1792 protège dix ans la solidité et la destination de l'ouvrage.
En présence d'un désordre relevant de la décennale, la déclaration auprès de l'assureur dommages-ouvrage doit intervenir sans délai, accompagnée d'un dossier technique solide. À défaut d'accord, l'expertise judiciaire en référé sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile permet de figer les constatations contradictoirement.
Trois grands régimes à connaître : assurances obligatoires loi Spinetta, garanties article 1792, et contrats spéciaux VEFA et CCMI.
Le cadre juridique des malfaçons est issu de la loi Spinetta du 4 janvier 1978, qui a institué un régime protecteur fondé sur deux assurances obligatoires complémentaires. L'article L 242-1 du code des assurances impose au maître d'ouvrage de souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage destinée à préfinancer les travaux de réparation des désordres de nature décennale, sans recherche préalable de responsabilité. L'article L 241-1 impose en parallèle à tout constructeur (architecte, entrepreneur, technicien, contrôleur technique, lotisseur, fabricant d'EPERS au sens de l'article 1792-4) une assurance de responsabilité civile décennale.
Sur le fond, l'article 1792 du code civil pose une présomption de responsabilité de plein droit du constructeur pendant dix ans pour les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (Cass. 3e civ. 27 octobre 2006). L'article 1792-2 vise les éléments pouvant entraîner responsabilité solidaire (EPERS), l'article 1792-3 instaure la garantie biennale de bon fonctionnement de deux ans pour les éléments d'équipement dissociables, l'article 1792-6 organise la garantie de parfait achèvement d'un an, l'article 1792-7 exclut les équipements non destinés à fonctionner.
Les contrats spécifiques bénéficient d'un régime renforcé : la VEFA issue de la loi du 3 janvier 1967 protège l'acquéreur sur plan, le CCMI issu de la loi du 19 décembre 1990 (articles L 231-1 avec plan et L 232-1 sans plan du CCH) impose une garantie de livraison à prix et délais convenus. Procéduralement, les réserves doivent être notifiées au PV de réception (article 1792-6), la mise en demeure du constructeur précède toute action, la déclaration dommages-ouvrage doit être circonstanciée, l'assureur disposant de 60 jours pour se prononcer puis de 90 jours pour préfinancer (Cass. 3e civ. 25 mars 2014).
La garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du code civil couvre pendant un an à compter de la réception tous les désordres réservés au procès-verbal ou signalés par lettre recommandée, quelle que soit leur gravité. La garantie biennale de bon fonctionnement de l'article 1792-3 couvre deux ans les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage (volets roulants motorisés, robinetterie, chaudière non encastrée, VMC).
La garantie décennale de l'article 1792 couvre dix ans les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ainsi que les éléments d'équipement indissociables. Le choix du fondement conditionne la procédure et le délai d'action.
Vous adressez à votre assureur dommages-ouvrage souscrit en application de l'article L 242-1 du code des assurances une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée d'un descriptif précis du désordre, de photographies datées, du PV de réception, des plans, du rapport de sol G2 si disponible et des éventuels échanges avec le constructeur.
L'assureur dispose de 60 jours pour notifier sa position après dossier complet, puis de 90 jours pour proposer une indemnité préfinançant les travaux (Cass. 3e civ. 25 mars 2014). Une note d'expertise technique préalable solidifie considérablement le dossier et limite les contestations.
Les réserves doivent être consignées au procès-verbal de réception prévu à l'article 1792-6 du code civil, signé par vous-même et le constructeur. Chaque réserve doit être précise, localisée pièce par pièce et photographiée si possible. Si vous découvrez des défauts apparents dans les huit jours suivant la réception, vous pouvez les notifier par lettre recommandée avec accusé de réception.
Refusez toute formule générale du type sous réserve d'un examen ultérieur, sans valeur juridique. La levée de chaque réserve doit elle-même être formalisée par écrit, faute de quoi la garantie de parfait achèvement reste mobilisable jusqu'à l'année suivant la réception.
Le contrat de construction de maison individuelle, encadré par la loi du 19 décembre 1990 et les articles L 231-1 (avec fourniture du plan) et L 232-1 (sans fourniture du plan) du code de la construction et de l'habitation, impose au constructeur des garanties spécifiques : prix forfaitaire et définitif, délais d'exécution avec pénalités de retard, garantie de livraison à prix et délais convenus délivrée par un établissement financier ou un assureur, notice descriptive normalisée.
Le marché privé classique régi par la norme NF P 03-001 ne bénéficie pas de ces protections renforcées. Les garanties légales des articles 1792 et suivants s'appliquent dans les deux cas, mais la sécurisation contractuelle du CCMI est nettement supérieure pour le particulier.
La vente en l'état futur d'achèvement est régie par la loi du 3 janvier 1967 et les articles 1601-3 et suivants du code civil. Vous bénéficiez d'une livraison contradictoire au cours de laquelle vous notifiez les réserves apparentes sur un procès-verbal. Vous disposez ensuite d'un mois pour compléter ces réserves par lettre recommandée.
La garantie de parfait achèvement (article 1792-6), la garantie biennale (article 1792-3) et la garantie décennale (article 1792) s'appliquent à compter de cette livraison. La garantie des vices apparents protège également pendant un an. Le promoteur étant le maître d'ouvrage initial, l'assurance dommages-ouvrage qu'il a souscrite vous est transmise pour la durée résiduelle.
L'expertise contradictoire amiable réunit, sur les lieux du désordre, vous-même éventuellement assisté de votre expert, le constructeur et son assureur de responsabilité civile décennale (article L 241-1 du code des assurances), souvent représenté par un expert d'assurance. Les constatations sont consignées dans un rapport contradictoire signé par les parties présentes.
Cette procédure, plus rapide et moins coûteuse qu'une expertise judiciaire, permet souvent de déboucher sur un protocole d'accord. En cas de désaccord persistant, vous conservez la faculté de saisir le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile pour obtenir une expertise judiciaire opposable.
L'action en garantie décennale fondée sur l'article 1792 du code civil doit être engagée dans les dix ans suivant la réception de l'ouvrage. Ce délai est dit préfix : il n'est ni suspendu ni prorogé sauf cas légaux limités.
La déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage interrompt la prescription, de même qu'une assignation au fond ou en référé expertise. Une simple mise en demeure par lettre recommandée n'interrompt pas la prescription décennale. Si vous approchez de l'échéance des dix ans, il est impératif d'agir formellement par voie judiciaire, généralement par un référé expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Non, en principe. La garantie décennale de l'article 1792 du code civil ne s'applique qu'aux désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Un défaut purement esthétique (variations de teinte d'enduit, microfissure non évolutive en plâtrerie, défaut d'aspect d'un revêtement) relève le plus souvent de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6, à condition d'avoir été réservé au PV de réception ou notifié dans l'année.
Au-delà, le recours se déplace sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun (articles 1147 ancien et 1231-1 du code civil), avec une exigence probatoire renforcée et un succès plus aléatoire.
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