Recherche de fuite, convention IRSI, copropriété, opposition expert · diagnostic technique par nos experts partenaires en pathologie du bâtiment, à partir de vos photos. Note opposable à votre assureur.
Le dégât des eaux constitue le premier poste de sinistralité en assurance multirisques habitation en France, devant le vol et l'incendie. Sa fréquence élevée masque une réalité technique et juridique d'une grande complexité : derrière une simple tache au plafond peuvent se cacher une corrosion électrolytique d'une canalisation cuivre encastrée, un raccord PER mal serti, une infiltration de façade par pluies battantes, ou encore une condensation cachée dans un mur isolé par l'intérieur. Le diagnostic différentiel conditionne entièrement le recours assurantiel et l'identification du responsable.
Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) remplace les anciennes conventions CIDRE et CID-COP. Elle organise le règlement entre assureurs des sinistres jusqu'à 5 000 € HT, plafond porté à 10 000 € HT depuis mai 2020, sans recours entre compagnies. Au-delà, le régime de droit commun s'applique avec mobilisation de l'article 1242 du code civil pour la responsabilité du fait des choses.
Trois régimes assurantiels distincts coexistent et il convient de ne pas les confondre : la garantie dégât des eaux classique de la MRH, la garantie tempête grêle neige pour les infiltrations consécutives à un évènement climatique, et la garantie catastrophe naturelle CatNat pour les inondations sur arrêté interministériel. La déclaration doit intervenir sous 5 jours ouvrés conformément à l'article L 113-2 du code des assurances, sous peine de déchéance si l'assureur démontre un préjudice.
L'expertise à distance constitue une première qualification précieuse : identifier l'origine probable de la fuite, qualifier la nature des parties concernées en copropriété (colonne montante commune, canalisation privative encastrée), préparer la déclaration et les pièces justificatives, ou encore documenter une opposition motivée à un rapport d'expert d'assurance défavorable.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et l'évolution conventionnelle de 2017, la recherche de fuite destructive ou non destructive est intégrée à la garantie dégât des eaux des contrats MRH copropriété, dans la limite des plafonds contractuels. L'article L 121-17 du code des assurances encadre la prise en charge des frais d'investigation. Les techniques mobilisées incluent la caméra thermique infrarouge, l'injection de gaz traceur (mélange azote-hydrogène), la fluorescéine pour les évacuations, l'écoute acoustique pour les canalisations sous pression, l'humidimètre à pointes et la sonde capacitive. L'expert documente le protocole, les valeurs mesurées et les conclusions dans un rapport opposable à l'assureur.
La convention IRSI du 1er juin 2018 régit les sinistres dégât des eaux et incendie en immeuble. Tranche 1 jusqu'à 1 600 € HT : règlement par l'assureur gestionnaire sans expertise, sans recours. Tranche 2 de 1 600 à 5 000 € HT puis 10 000 € HT depuis mai 2020 : expertise pour compte commun, sans recours entre assureurs. Au-delà du plafond, retour au droit commun avec recours possibles fondés sur l'article 1242 du code civil. L'assureur de l'occupant du local sinistré est gestionnaire unique, ce qui accélère l'indemnisation mais limite parfois le contradictoire technique.
L'articulation entre parties communes (article 5) et parties privatives (article 4) conditionne le responsable. Une fuite sur colonne montante d'eau froide ou sur chute d'eaux usées relève du syndicat, le syndic agissant en vertu de l'article 14 de la loi de 1965. Les travaux nécessitent souvent un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25. Une canalisation encastrée alimentant un seul logement est privative, sauf mention contraire du règlement de copropriété. Le diagnostic technique précis permet d'identifier le bon débiteur et d'éviter les blocages procéduraux fréquents.
Toute tache d'humidité n'est pas un dégât des eaux assuré. Les remontées capillaires depuis le sol suivent un profil vertical décroissant avec dépôts de sels hygroscopiques (chlorures, nitrates, sulfates) en frange supérieure. La condensation cachée se localise sur les ponts thermiques et résulte d'un défaut d'isolation ou de ventilation, hors garantie MRH. Une infiltration de façade par pluies battantes relève de la garantie tempête sous conditions de vent. L'expert mesure l'humidité massique, identifie les sels par test au papier indicateur et croise avec l'historique météorologique pour qualifier juridiquement le sinistre.
Photographiez chacun de ces éléments si vous les observez, c'est ce qui permet à notre expert de poser un diagnostic fiable à distance.
Tache circulaire au plafond avec halo brunâtre périphérique, photographier en lumière rasante, mesurer le diamètre et dater l'apparition pour la déclaration sous 5 jours ouvrés.
Décollement de papier peint ou cloquage de peinture en partie haute de cloison, signe d'une fuite en plafond ou sur canalisation encastrée verticale d'alimentation.
Auréole jaunâtre ou marron sur faux plafond placo avec gondolement, photographier dessus et dessous, ne pas percer avant constat assureur sauf urgence d'écoulement actif.
Apparition de moisissures noires (Stachybotrys, Aspergillus) dans les angles et derrière les meubles, photographier avant nettoyage et conserver les prélèvements pour l'expertise.
Plinthes gondolées, parquet bombé en tuilage ou stratifié soulevé aux joints, mesurer l'humidité massique du support avec un humidimètre à pointes avant remplacement.
Bruit d'écoulement permanent ou intermittent dans une cloison ou un plafond, hors période d'utilisation des sanitaires, suggère une fuite sous pression sur cuivre ou PER.
Augmentation anormale et inexpliquée de la consommation d'eau sur deux relevés successifs, comparer aux moyennes antérieures et faire fermer le compteur durant 24 heures pour test.
Odeur de moisi ou de renfermé persistant après aération, indicateur d'humidité cachée dans isolant ou doublage, justifie une investigation thermographique infrarouge.
Trace de coulure verticale sur mur de façade après épisode pluvieux, croiser avec relevés Météo France pour qualifier d'éventuelle infiltration sous garantie tempête.
Joint de carrelage de douche ou baignoire noirci ou manquant, fuite chronique de faible débit difficile à détecter, vérifier siphon, bonde et étanchéité périphérique.
Quatre familles de désordres hydriques à différencier : fuites encastrées, débordements, infiltrations en copropriété, et faux dégâts des eaux.
Les canalisations encastrées sous chape ou dans les cloisons concentrent la majorité des sinistres lents. Le cuivre, encore très présent dans le bâti des années 1970 à 2000, subit la corrosion par piqûres en eau dure (TH supérieur à 25 degrés français) et l'électrolyse galvanique au contact d'éléments métalliques dissemblables (acier galvanisé, laiton). Les microperforations apparaissent typiquement après 20 à 40 ans selon la qualité de l'eau, en l'absence de protection cathodique.
Le PER (polyéthylène réticulé) généralisé depuis les années 2000 présente une excellente tenue intrinsèque, mais ses raccords à sertir ou à glissement sont des points de faiblesse en cas de mauvaise mise en oeuvre, défaut de pince à sertir ou couple de serrage incorrect. Les évacuations PVC souffrent quant à elles de joints toriques desséchés, de collages incomplets ou de contre-pentes générant des stagnations.
La recherche de fuite mobilise plusieurs techniques complémentaires : caméra thermique infrarouge pour visualiser les écarts de température sur eau chaude, gaz traceur azote-hydrogène 95-5 injecté dans le réseau vidé pour détection au capteur catharométrique, fluorescéine ou colorant alimentaire pour les évacuations, écoute acoustique au géophone électronique pour les fuites sous pression, humidimètre et sonde capacitive pour cartographier la zone humide. Le NF DTU 65.10 impose l'isolation thermique des canalisations en parties non chauffées, et le NF DTU 60.1 encadre les règles d'installation plomberie sanitaire. La norme NF EN 806 régit les installations d'eau froide pour la consommation humaine.
Les débordements d'appareils ménagers et sanitaires constituent une part importante des sinistres déclarés. Le lave-linge fait figure de coupable récurrent : rupture du tuyau d'alimentation tressé en l'absence de remplacement décennal, défaillance de l'électrovanne, ou colmatage du filtre de vidange. Le lave-vaisselle présente des risques équivalents, aggravés par sa position souvent encastrée sous plan de travail. La baignoire débordée par oubli, conjuguée à un trop-plein sous-dimensionné ou obstrué, génère des sinistres importants en immeuble collectif avec atteinte du logement inférieur.
Le gel hivernal des canalisations extérieures non isolées, ou des compteurs d'eau en local non chauffé, provoque des ruptures spectaculaires au dégel : la dilatation de l'eau lors du changement de phase fait éclater le matériau. Le NF DTU 65.10 et les règles de l'art imposent une protection antigel par calorifugeage ou cordon chauffant en zone exposée. La vidange préventive des installations de résidence secondaire constitue la meilleure prévention. En cas de gel, l'assureur peut opposer une exclusion contractuelle si le logement était inoccupé sans précaution démontrable.
En copropriété, l'identification du responsable conditionne le succès du recours. Une fuite provenant du logement du voisin du dessus (lave-linge, joint de douche, canalisation privative) engage la responsabilité de l'occupant ou du propriétaire au titre de l'article 1242 du code civil pour la responsabilité du fait des choses dont on a la garde.
Une fuite sur colonne montante d'eau froide ou chaude, sur chute d'eaux usées commune, sur canalisation traversant plusieurs logements, relève du syndicat des copropriétaires en application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic agit en vertu de l'article 14 et engage les travaux d'urgence ou les fait voter en assemblée générale à la majorité de l'article 25.
La frontière n'est pas toujours nette : le règlement de copropriété peut qualifier de privative une portion encastrée dans le plafond du voisin du dessous, source classique de litige.
Une tache humide n'est pas systématiquement un dégât des eaux assuré. La remontée capillaire depuis le sol présente un profil vertical décroissant avec dépôts de sels hygroscopiques en frange supérieure (chlorures, nitrates, sulfates), perceptibles au toucher et identifiables par test colorimétrique.
La condensation cachée se développe sur les ponts thermiques structurels, derrière les meubles peu ventilés ou dans les murs isolés par l'intérieur sans pare-vapeur correct, et relève de l'enveloppe et de la ventilation, hors garantie MRH. L'infiltration de façade par pluies battantes peut entrer dans la garantie tempête si les conditions de vent sont remplies.
L'expert mesure l'humidité massique du support, établit un profil vertical, identifie les sels et croise avec l'historique de consommation d'eau et la météorologie locale pour qualifier le sinistre.
Trois régimes à connaître : déclaration sous délai et principe indemnitaire, convention IRSI et copropriété, garanties construction et expertise contradictoire.
La déclaration de sinistre doit intervenir dans les 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, conformément à l'article L 113-2 du code des assurances, sous peine de déchéance si l'assureur démontre un préjudice imputable au retard. Le principe indemnitaire posé par l'article L 121-1 interdit l'enrichissement de l'assuré : l'indemnisation ne peut excéder la valeur du bien sinistré au jour du sinistre, vétusté déduite selon les conditions générales.
La convention IRSI du 1er juin 2018, remplaçant les conventions CIDRE et CID-COP, organise le règlement entre assureurs des sinistres dégât des eaux et incendie en immeuble jusqu'à 5 000 € HT, plafond porté à 10 000 € HT depuis mai 2020, sans recours entre compagnies. L'assureur de l'occupant du local sinistré est gestionnaire unique. La recherche de fuite est obligatoirement prise en charge par la garantie MRH copropriété depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et son article 76, dans le cadre de l'article L 121-17 du code des assurances. En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 distingue parties communes (article 5) et parties privatives (article 4), le syndic agissant en vertu de l'article 14 et les décisions étant votées à l'article 25.
La responsabilité du voisin se fonde sur l'article 1242 du code civil. En location, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret 2002-120 imposent au bailleur la délivrance d'un logement décent et l'entretien des canalisations encastrées. La garantie décennale article 1792 du code civil s'applique en cas de défaut d'étanchéité dans les 10 ans suivant la réception, et l'article 1641 ouvre la garantie des vices cachés à l'acquéreur d'un bien existant. L'expertise contradictoire amiable précède l'expertise judiciaire en référé fondée sur l'article 145 du code de procédure civile.
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La convention IRSI du 1er juin 2018 désigne un assureur gestionnaire unique : celui du local sinistré, c'est-à-dire le vôtre si l'eau s'écoule chez vous. Pour la tranche 1 jusqu'à 1 600 € HT, l'indemnisation est versée sans expertise et sans recours entre assureurs.
Pour la tranche 2, de 1 600 à 5 000 € HT, ou jusqu'à 10 000 € HT depuis mai 2020, une expertise pour compte commun est diligentée et le règlement reste sans recours. Au-delà, le régime de droit commun reprend avec mobilisation possible de l'article 1242 du code civil contre le responsable identifié. Cette mécanique accélère l'indemnisation mais limite le contradictoire technique réel.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et son article 76, la recherche de fuite est intégrée à la garantie dégât des eaux des contrats MRH copropriété, dans la limite des plafonds contractuels et conformément à l'article L 121-17 du code des assurances. Que la fuite se révèle finalement chez vous, chez votre voisin ou sur partie commune, les frais de recherche destructive et non destructive sont pris en charge par votre assureur dans le cadre conventionnel IRSI.
Conservez toutes les factures, devis d'investigation, rapports thermographiques et procès-verbaux d'intervention pour justifier le remboursement et appuyer un éventuel recours ultérieur.
Déclarez d'abord vous-même à votre propre assureur sous 5 jours ouvrés en application de l'article L 113-2 du code des assurances. La convention IRSI permet à votre assureur, gestionnaire unique du sinistre, d'engager la procédure même sans déclaration du voisin.
Adressez parallèlement à ce voisin une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, en visant l'article 1242 du code civil. En l'absence de réaction, votre assureur subroge dans vos droits et exerce le recours en cas de dépassement du plafond IRSI. Une expertise contradictoire à votre demande renforcera utilement votre dossier en documentant techniquement l'origine.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur la délivrance d'un logement décent et la prise en charge des grosses réparations. Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent, dont l'étanchéité aux infiltrations. Une canalisation encastrée défectueuse incombe au bailleur, sauf usage anormal du locataire.
Mettez le bailleur en demeure par lettre recommandée, saisissez la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. Votre assurance habitation peut couvrir les dommages mobiliers tandis que le bailleur reste tenu des travaux structurels. Une expertise indépendante documentera utilement la défaillance et la responsabilité.
La colonne montante d'eau froide ou chaude est qualifiée de partie commune par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, sauf disposition contraire expresse du règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic en vertu de l'article 14, prend en charge les travaux de réparation.
Le sinistre est déclaré à l'assurance de l'immeuble dans le cadre de la convention IRSI, votre assureur personnel restant gestionnaire pour vos dommages intérieurs. Les travaux significatifs nécessitent un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25. En cas d'urgence, le syndic engage les travaux conservatoires sans vote préalable.
Au-delà du plafond IRSI de 10 000 € HT en vigueur depuis mai 2020, le régime conventionnel ne s'applique plus et le droit commun reprend ses droits. Chaque assureur intervient pour son assuré et exerce les recours contre le responsable identifié sur le fondement de l'article 1242 du code civil pour la responsabilité du fait des choses, ou de l'article 1240 pour la responsabilité civile générale.
L'expertise devient stratégique : qualifier précisément l'origine, le mécanisme, la causalité et l'évaluation chiffrée des dommages, mobiliers comme immobiliers. Une expertise judiciaire en référé article 145 du code de procédure civile est souvent nécessaire pour les sinistres lourds avec pluralité de responsables potentiels.
L'assureur peut opposer une exclusion contractuelle pour défaut d'entretien si vous n'avez pas pris les précautions raisonnables : calorifugeage des canalisations en zones non chauffées conformément au NF DTU 65.10, vidange préventive d'une résidence secondaire inoccupée, maintien d'un chauffage minimal hors gel. Les conditions générales de votre contrat MRH précisent ces obligations.
Si le logement était occupé et chauffé normalement, le sinistre est couvert sans difficulté. Pour une résidence secondaire vidangée, conservez les justificatifs (facture plombier, attestation d'intervention) pour démontrer votre diligence. La garantie gel est parfois optionnelle, vérifiez attentivement votre contrat avant la saison froide.
Vous disposez d'un délai contractuel pour contester le rapport, généralement précisé dans les conditions générales. Adressez à votre assureur une contestation motivée par lettre recommandée, en exposant les insuffisances techniques et juridiques du rapport. Demandez la nomination d'un expert d'assuré dans le cadre d'une expertise contradictoire amiable, ses honoraires pouvant être pris en charge par la garantie honoraires d'expert.
En cas de blocage persistant, saisissez le médiateur de l'assurance puis le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile pour une expertise judiciaire indépendante. Une analyse technique préalable par un expert pathologie du bâtiment renforce considérablement vos arguments et oriente la stratégie.
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